Grondbeleid

Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen

Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) van kracht geworden.
Vanaf het begin van de invoering Vpb was duidelijk dat de grondexploitaties door de nieuwe wet onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten. Onze grondexploitatie is beperkt van omvang. De te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Over het jaar 2016 tot en met 2021 hebben we geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen en hebben we nog een verrekenbaar verlies saldo. Eventueel te betalen belasting kan opgevangen worden vanuit de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties. Voor mogelijk te betalen vennootschapsbelasting is daarom geen bedrag opgenomen.

Financieel beleid

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie Besluit Begroting en Verantwoording heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘ percentage of completion ’-methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening - indien een verlies verwacht wordt.

(Bij het vaststellen van de Nota Grondbeleid 2017 zijn ook de grondprijzen vastgesteld. Voor percelen groter dan 500 m2 geldt tot 500 m2 de reguliere grondprijs van € 210,- p/m². Voor de m2 tussen 500 en 1.000 m² wordt 50% van de reguliere grondprijs gehanteerd (dus € 105,- p/m²) en voor de m2 boven 1.000 m² een prijs van € 60,- p/m²).

Financiële voortgang

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

*Grex in jan 2022 door gemeenteraad vastgesteld, voorbereidingskosten uit 2021 zijn bij de jaarrekening 2021 onder de immateriële vaste activa gepresenteerd, deze worden in 2022 gepresenteerd onder de voorraden.

Uitgaven en winstneming (+) leiden tot een toename van de boekwaarde, inkomsten (-/-) leiden tot daling van de boekwaarde.

Het plan Hogeweg in Ven-Zelderheide is bouwrijp gemaakt en wordt gefaseerd woonrijp gemaakt. Hier zijn middelen voor beschikbaar. De inkomsten betreffen de verkoop van de laatste percelen plus de onttrekking uit de voorziening waardering grondexploitaties om het beoogde verlies op te vangen. De exploitatie zal naar verwachting in 2024 worden afgesloten.

De jaarlijkse kosten (met name financiering + interne uren) voor het plan Gennepermolen worden ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht waardoor de boekwaarde niet oploopt. De kosten voor het woonrijp maken van het plan komen voor rekening van de projectontwikkelaar. De inkomsten betreffen de grondverkoop en onttrekking uit de voorziening waardering grondexploitaties om het verlies op te vangen. De looptijd van de exploitatie is met 1 jaar verlengd tot en met 2024.

De uitgaven voor exploitatie de Draaischijf in Milsbeek bestaan voornamelijk uit bouw en woonrijp maak kosten. De inkomsten betreffen de grondverkopen en een bijdrage ten behoeve van de aanleg van extra parkeervakken. De exploitatie wordt in 2024 afgesloten met een, naar verwachting, positief resultaat.

In verband met de doorlooptijd van de verbouwing van de Kerk tot Dorpshuis is de looptijd van exploitatie De Uitkomst is met 1 jaar verlengd tot en met 2025. De inkomsten betreft de verkoop van gronden, de uitgaven betreffen bouw en woonrijp maak kosten. De exploitatie wordt naar verwachting met een verlies afgesloten.

Verwachte resultaten

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. De nog te maken kosten, te realiseren opbrengsten en verwachte resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel. Van het resultaat is ook de contante waarde eind 2022 opgenomen.

 
Voor de verliezen op de plannen Hogeweg en Gennepermolen is een voorziening beschikbaar, totaal € 1.663.000. Voor het verwachtte verlies op plan De Uitkomst wordt in 2022 een voorziening gevormd (conform raadsbesluit).

De boekwaarde van het plan Hogeweg is € 782.000. Voor het verwachte verlies is een voorziening beschikbaar van € 599.000 waarmee het resterend risico € 183.000 is. Door aantrekkende verkopen worden naar verwachting in 2022 de laatste percelen verkocht. Waardoor het risico verder afneemt en de boekwaarde binnen de grenzen van de gevormde voorziening komt.

Voor het plan Gennepermolen is er een overeenkomst met de projectontwikkelaar gesloten. De inkomsten uit grond verkoop zijn € 150.000. Daarnaast neemt de projectontwikkelaar de kosten voor het woonrijp maken ter hoogte van € 307.000 voor zijn rekening. De gevormde voorziening Gennepermolen is € 1.064.000, dit is toereikend om het beoogd verlies af te dekken.

Voor het plan Draaischrijf wordt een kleine winst verwacht (circa 59k). Deze wordt conform de percentage of completion methode genomen de komende jaren. De winst wordt aan de reserve grondexploitatie toegevoegd.

Voor het plan De Uitkomst wordt een verlies van circa 66k verwacht. Hiervoor wordt een voorziening gevormd die gedekt wordt uit de reserve grondexploitatie.

Ook hebben we nog een vordering van ruim € 1 miljoen op de projectontwikkelaar van het plan Heikant die in termijnen terugbetaald moet worden.

De omvang van de algemene reserve grondexploitaties bedraagt in 2021 € 1.885.000. Dit bedrag kan ingezet worden om risico's van toekomstige exploitaties te dekken.